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segunda-feira, setembro 20, 2021
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Leia a nossa última edição #40

COLUNA

Regulamentação Fundiária (legalização de imóvel)

Eduardo Carlos de Souza
Presidente da 38ª Subseção (Maricá) da Ordem dos Advogados do Brasil

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A Regularização Fundiária consiste no conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais que visam à regularização de assentamentos irregulares e à titulação de seus ocupantes, de modo a garantir o direito social à moradia, o pleno desenvolvimento das funções sociais da propriedade urbana e o direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado.
O país não tinha uma lei específica de regularização fundiária urbana até o advento da Lei nº 11.977/2009. A visão de que essa legislação é uma lei geral de regularização fundiária urbana é importante no sentido de que ela estabelece um modelo geral destinado à aplicação em relação a realidades específicas muito diferenciadas no contexto de um país continental como o Brasil.
De outro lado, podemos constatar que essa lei, pretendendo desjudicializar, terminou por dar ênfase preponderante ao registrador imobiliário, ao gestor público e à comunidade beneficiária como atores da regularização fundiária. Sobretudo quando sabemos que outras instâncias poderão estar envolvidas, como é o caso da participação do Notário, do Ministério Público e do Judiciário.
Basta lembrarmos, por exemplo, do procedimento de dúvida registral para compreendermos que não há como afastar a participação do Ministério Público e do Judiciário no processo de regularização fundiária, ainda que a Lei 11.977 possa ter pretendido afastar completamente sua intervenção.
A lei atribuiu ao Registrador Imobiliário a tarefa de notificar proprietários e confrontantes e de promover tentativa de acordo entre o impugnante e o Poder Público, quando essa atividade deveria ser caracteristicamente incumbida ao Tabelião de Notas como profissional adequadamente instrumentalizado a mediar os interesses jurídicos presentes e a lavrar o respectivo acordo mediante escritura pública.
A lei, ao estabelecer a aquisição da propriedade pela usucapião, nos termos do art. 60, após cinco anos do registro do título de legitimação, ressalvou que os direitos gerados pela posse anteriormente exercida não ficavam prejudicados, mas não ofereceu solução para que houvesse o reconhecimento do tempo de posse retroativa, possibilitando a antecipação da aquisição da propriedade.
A ideia de regularização fundiária deve ser compreendido como um Processo Social-Jurídico-Econômico de Transformação, mediante a intervenção do Poder Público na propriedade privada ou pública em decorrência de evidente interesse social. O objetivo é legalizar a permanência de possuidores em áreas urbanas ocupadas em desconformidade com a lei, de forma a promover o direito social à moradia, a função social da propriedade e da cidade.
As várias modalidades de regularização fundiária – Para a regularização de imóveis no país, a legislação específica já editada instituiu várias espécies ou modalidades de regularização fundiária. A proposta é obter um reordenamento do espaço territorial brasileiro, dando ênfase especial à busca de melhorias para as condições ambientais do espaço urbano como medida fundamental à integração social, à salubridade e à qualidade de vida da população.

São elas:
a) regularização fundiária de interesse social, que é a forma mais popular e talvez a mais revolucionária de nossa história, disciplinada pelos artigos 53 a 60-A da Lei n. 11.977/2009, destinando-se à regularização de imóveis urbanos, públicos ou privados, ocupados de forma consolidada e irreversível, por população de baixa renda, predominantemente para moradia;
b) regularização fundiária de interesse específico, prevista pelos artigos 61 e 62 da Lei n. 11.977/2009, destinada à regularização de parcelamentos surgidos já sob a vigência da atual Lei de Parcelamento do Solo (Lei n. 6.766/1979), mas que permaneceram em situação de irregularidade quanto ao seu registro de parcelamento perante o Registro de Imóveis;
c) regularização fundiária inominada, prevista pelo art. 71 da Lei n. 11.977/2009, sendo destinada à regularização de antigos loteamentos surgidos na vigência da legislação anterior à atual Lei de Loteamentos (Lei n. 6.766/1979);
d) regularização fundiária de interesse social em imóveis públicos, autorizada pela Lei n. 11.481/2007, destinada à regularização de imóveis do patrimônio da União, dos Estados, do Distrito Federal ou dos Municípios quanto à sua ocupação por população de baixa renda para garantia do exercício do direito à moradia.

Depois da reforma do Poder Judiciário pela Emenda Constitucional nº 45/2004, ganhou ênfase a desjudicialização de procedimentos e, por consequência, o oferecimento de opção de sua realização através da via extrajudicial ou administrativa, a qual confere maior celeridade e menores custos aos usuários dos serviços o que ajudará muito vários condomínios irregularidades criados em nosso município através de fração ideal esse é o caminho para poder escriturar.

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