Uma decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) pode fazer com que quem comprou imóveis em Maricá nos últimos cinco anos tenha direito à restituição de parte do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). A possível restituição pode valer tanto para imóveis residenciais quanto comerciais.
Segundo o especialista Eduardo Carlos de Souza, advogado e presidente da OAB Maricá, o cálculo correto deve levar em consideração o valor real pago na transação na compra do imóvel, e não a cobrança indevida vinculada ao valor aleatório lançado pelo município.
“Antes da decisão, os municípios usavam a base de cálculo que fosse maior: IPTU, valor do negócio ou valor venal de referência, e o STJ colocou um ponto final nessa briga. Hoje, o que vigora é o valor normal de venda informado pelas partes”, explicou o advogado.
Para receber uma restituição, é preciso observar o que foi pago. “Se o valor da avaliação para o lançamento do imposto for maior que o da transação comercial propriamente dita, o contribuinte é forte candidato a receber a devolução”, ressaltou Eduardo.
O contribuinte pode verificar na respectiva escritura e nos documentos de lançamento do imposto qual foi a base de cálculo utilizada para o pagamento: se foi o valor da transação (que consta na escritura), se foi o valor venal do imóvel (que consta no carnê de IPTU) ou se foi o valor venal de referência utilizado pela prefeitura.
Base legal – Sob o rito dos recursos especiais repetitivos (tema 1.113), a 1ª seção do STJ estabeleceu três teses relativas ao cálculo do ITBI nas operações de compra e venda:
1) A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
2) O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);
3) O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral.
Isso porque, segundo o art. 38 do CTN, a base de cálculo do ITBI deve ser o valor venal dos bens e direitos transmitidos; e o art. 35 do CTN define o fato gerador como a transmissão da propriedade ou dos direitos reais imobiliários, ou, ainda, a cessão de direitos relativos ao imóvel.
No que tange à base de cálculo, a expressão ‘valor venal’ contida no art. 38 do CTN deve ser entendida como o valor considerado em condições normais de mercado para as transmissões imobiliárias.
Assim é que, no ITBI, a base de cálculo deve considerar o valor de mercado do imóvel individualmente determinado. Dessa forma, é fundamental a análise jurídica prévia. Após essa análise, que é rápida, sairá a resposta positiva ou negativa da restituição.
O comprador que constatar o valor pago a maior de ITBI pode ir à Justiça através da ação de repetição do indébito para reaver a diferença com juros aplicados desde a data do pagamento cobrado de maneira errada, ação que ganha ainda mais força a partir da decisão atual do STJ, com tema decidido em definitivo pela Corte Superior.
